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IMPOSTE SULLA COMPRAVENDITA

   Chi compra casa deve pagare le         imposte sulla  compravendita.           Queste tasse variano a seconda     della tipologia del venditore e se   l'immobile  acquistato è prima o seconda casa.

 Se il venditore è PRIVATO la  compravendita NON E’ SOGGETTA AD IVA ma all'imposta di Registro da calcolare SUL VALORE CATASTALE (rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 per le altre ipotesi)

  - per la prima casa, è pari al 2% del valore catastale più imposte catastale ed ipotecaria (totale 100,00 €)

 - per la seconda casa o immobile di lusso l'imposta di registro è pari al 9% della rendita catastale più imposte catastale ed ipotecaria (totale 100,00 €)

Se il venditore è un'IMPRESA COSTRUTTRICE che vende l'immobile entro 5 anni dalla fine dei lavori la compravendita E'SOGGETTA ad IVA e si calcola sul PREZZO DI COMPRAVENDITA:

-per la prima casa, l'IVA è pari al 4% del prezzo più le imposte di registro, catastale ed ipotecaria (totale 600,00 €)

-per la seconda casa, l'IVA è pari al 10% del prezzo più le imposte di registro, catastale ed ipotecaria (totale 600,00 €)

-per le abitazioni di lusso, l'IVA è pari al 22% del prezzo più le imposte di registro, catastale ed ipotecaria (totale 600,00 €)

Se il venditore è un'impresa COSTRUTTRICE O NON COSTRUTTRICE che vende l'immobile dopo 5 anni dalla fine dei lavori la compravendita NON E' SOGGETTA AD IVA ma è soggetta all'imposta di registro da calcolare sul valore catastale:

-per la prima casa, è parti al 2% del valore catastale, più le imposte catastali ed ipotecarie  (totale 100,00 €)

-per la seconda casa o per un bene di lusso l'imposta di registro è pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate le imposte catastali ed ipotecarie  (totale 100,00 €)

Guida alle agevolazioni 2015 per l'acquisto della prima casa

 Ecco una breve guida sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa 2015:

• l'abitazione non deve essere di categoria catastale A1( abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico)

La proprietà deve trovarsi:

• nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. L’acquirente deve dichiarare, nell’atto di acquisto, di voler stabilire la residenza nel comune ove è situato l’immobile, pena la decadenza. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al comune la dichiarazione di trasferimento;
• nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, anche senza remunerazione, come studio e volontariato e attività sportive;
• se l’acquirente si trova all’estero per lavoro, può acquistare con l’agevolazione un immobile nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
• se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, può acquistare nell’intero territorio nazionale purché sia “prima casa” sul territorio italiano.
• per il personale delle forze armate e delle forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
• se, per errore, nell’atto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo.
• l'agevolazione spetta anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale; questo, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.

in ogni caso, il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie c/2, c/6 e c/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale

Rent to buy: cos’è!

      Si inizia a diffondere anche in Italia la pratica del rent to buy, il D.L. 133 del 12.09.2014 (cosidetto "SBLOCCA ITALIA")  ha introdotto, all'Art. 23, la prima disciplina del Rent to Buy nell'ordinamento giuridico italiano; con la successiva conversione in legge 164 del 11.11.2014, la normativa è divenuta definitiva. 

LA NORMA RECITA: 

Art. 23 - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili 

In vigore dal 12 novembre 2014 - 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 
1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. 
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. 
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque a un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile. 
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione”. 
8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale. 

Impianti di riscaldamento centralizzati? 

Nel 2016 scatta l’obbligo  delle valvole termostatiche.

Il decreto legge 102/2014 ha recepito la direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica che impone a tutti coloro che vivono in proprietà con il riscaldamento centralizzato di installare sui propri caloriferi le cosiddette valvole termostatiche con contabilizza tori di calore.

Cosa sono queste valvole?

Sono sistemi che consentono di regolare il funzionamento di ogni singolo calorifero  ell’abitazione,interrompendone il funzionamento non appena viene raggiunta la temperatura desiderata. Questi meccanismi possono essere impostati su valori che vanno dallo 0 a 5. I ripartitori di calore o contabilizzatori sono strumenti atti a quantificare il calore effettivamente consumato, tenendo pertanto sotto controllo i consumi.

Secondo gli studi effettuati da esperti del Sole 24Ore ogni condominio può arrivare ad una diminuzione del 30% del proprio consumo energetico.

Tuttavia l’installazione di questi dispositivi andranno a gravare sulle tasche dei proprietari degli immobili che dovranno sborsare circa 120 € a calorifero, compresi i costi di adeguamento delle pompe di circolazione dell’impianto condominiale da portata fissa a variabile. Questo calcolo economico tiene già conto della riduzione del 65% del cosiddetto eco-bonus, che come ricordiamo è stato prorogato fino al 31 dicembre 2015.

Altro problema è l’adeguamento delle tabelle di ripartizioni condominiali: deve essere modificato il regolamento condominiale. Le spese andranno suddivise non tanto in base ai millesimi quanto alle letture dei contatori di calore (con penalizzazione delle proprietà esposte a nord, all’ultimo piano, vicine a proprietà sfitte etc..) Se l’impianto condominale è molto vetusto e l’impianto non può essere adeguato, non scatta l’obbligo delle termo valvole per impedimenti di natura tecnica. I condomini che non si adegueranno al nuovo decreto legge sono soggetti ad una sanzione pecuniaria che varia da 500 ai 2500 € in base alle disposizioni delle singole regioni.